Am 23.12.2020 tritt das neue Maklerrecht in Kraft. Man mag darüber streiten, wie sinnvoll es ist, eine an und für sich seit Jahren geübte und gut funktionierende Praxis zu ändern und ob das nicht eher zu einer Preissteigerung der angebotenen Immobilien führen wird oder tatsächlich Käufer entlastet.
Was ändert sich?
Neben der Modernisierung der Begriffe - aus dem altmodischen “Mäkler” wird Makler - gibt es folgende Änderungen:
Formerfordernis: (§ 656 a BGB)
Maklerverträge die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus betreffen, bedürfen nun der Textform - nur mündlich geschlossene Verträge genügen nicht mehr den Formerfordernissen. Es braucht mindestens eine Bestätigung per Email. Tatsächlich dürfte das in den meisten Fällen auch schon so gehandhabt worden sein.
Provisionsteilung: (§§ 656 b-d BGB)
Anwendungsbereich: Sofern der Käufer eine natürliche Person und der Makler ein Unternehmer ist, gelten die Regeln zur neuen zwingenden Gebührenteilung
Provisionsteilung: die Provision muss hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Es ist unzulässig, einem Teil die Provision zu erlassen.
Fälligkeit der Forderung: Hier gibt es eine interessante Regelung, die der Durchsetzung helfen soll und gleichzeitig einen gewissen administrativen Aufwand nach sich ziehen kann. Je nach Art des Maklervertrages, nämlich wenn es nur einen direkten Maklervertrag mit dem Verkäufer gibt, wird die Provisionsforderung gegen den Käufer erst fällig, nachdem der Verkäufer seine Provision gezahlt hat. Sprich der Makler wird in diesen Fällen den Zahlungseingang der Provision vom Käufer durch einen Kontoauszug o.ä. dem Verkäufer gegenüber darlegen müssen. In dem häufigsten Fall, dass sowohl Verkäufer, als auch Käufer je einen Vertrag mit dem Makler geschlossen haben, richtet sich die Fälligkeit der Forderung nach dem jeweiligen Vertrag, in den meisten Fällen sind beide Provisionsforderungen (also ggü. Verkäufer und Käufer) dann nach Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig.
Ab wann gilt die Regelung?
Das Gesetz tritt am 23.12.2020 in Kraft
Muss ich jetzt noch vor dem 23.12.2020 beurkunden, um nach der alten Gesetzeslage abrechnen zu können?
Nein. Das Gesetz bezieht sich nicht auf das Datum des Kaufvertrags sondern auf den Maklervertrag und betrifft nur Maklerverträge die nach dem 23.12.2020 abgeschlossen werden. Bestehende Maklerverträge können also ganz normal entsprechend der jeweiligen Vereinbarung weiter gelebt werden. Die Beurkundungen der Käufe können auch später geschehen.
Der Gesetzesentwurf nebst Begründung findet sich hier: https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/RegE_Verteilung_Maklerkosten.html
Veröffentlichung im Bundesanzeiger hier: http://www.bgbl.de/xaver/bgbl/start.xav?startbk=Bundesanzeiger_BGBl&jumpTo=bgbl120s1245.pdf
update 7.2.21
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